伴隨著住宅體制改革，物業(yè)管理服務進入了一個快速發(fā)展趨勢階段，在這里基本上，為了更好地標準物業(yè)管理服務主題活動，維護保養(yǎng)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權利，改進廣大群眾的日常生活和辦公環(huán)境，制訂了《山東省物業(yè)管理條例》。

山東物業(yè)管理服務條例全文與講解

【發(fā)文字號】：山東人民代表大會常務委員會公示第31號
【實行時間】：20180921
【信息內容來源于】：山東省人大以及政協(xié)常委會

文件目錄

• 第一章 總 則
• 第二章 新創(chuàng)建物業(yè)管理與前期物業(yè)管理方法
• 第三章 業(yè)主委員會與業(yè)委會
• 第四章 物業(yè)管理的應用與小區(qū)業(yè)主基層民主管理方法
• 第五章 物業(yè)管理企業(yè)
• 第六章 物業(yè)管理
• 第七章 物業(yè)管理的維護保養(yǎng)
• 第八章 小區(qū)物業(yè)管理服務與舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務
• 第九章 法律依據
• 第十章 附　則
• 政策措施
• 有關話題討論

第一章 總　則

第一條 為了更好地標準物業(yè)管理服務主題活動，維護保養(yǎng)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應用人、物業(yè)管理企業(yè)、別的管理員的合法權利，改進廣大群眾的定居和辦公環(huán)境，推動文明小區(qū)基本建設，依據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)、行政規(guī)章，融合省內具體，制訂本規(guī)章。

第二條 本規(guī)章所稱物業(yè)管理服務，就是指小區(qū)業(yè)主根據基層民主管理方法，聘用物業(yè)管理企業(yè)或是別的管理員，依照物業(yè)管理合同書承諾，對物業(yè)管理開展檢修、保養(yǎng)、管理方法，維護保養(yǎng)物業(yè)管理服務地區(qū)內的清潔衛(wèi)生及有關紀律的主題活動。

第三條 本規(guī)章適用省內行政區(qū)內物業(yè)管理的管理方法、應用、維護保養(yǎng)、服務項目及監(jiān)管主題活動。

第四條 物業(yè)管理服務理應堅持不懈以民為本，推行小區(qū)業(yè)主基層民主與專業(yè)服務、社區(qū)治理緊密結合的標準。

第五條 省人民政府基本建設行政部門主管機構承擔我省物業(yè)管理服務主題活動的監(jiān)管工作中。 設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）市人民政府房產管理單位或是基本建設行政部門主管機構（下列通稱物業(yè)管理主管機構），承擔主管機關內物業(yè)管理服務主題活動的監(jiān)管工作中。 城管局、房地產開發(fā)、財政局、民政部門、價錢、公安機關、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、市政工程公共、生態(tài)環(huán)境保護、市場監(jiān)督管理管理方法等相關部門依照分別崗位職責，搞好與物業(yè)管理服務相關的工作中。

第六條 社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府承擔機構、具體指導本管轄區(qū)業(yè)主委員會創(chuàng)立和業(yè)委會換屆選舉工作中，監(jiān)管業(yè)主委員會和業(yè)委會依規(guī)做好本職工作，協(xié)商解決物業(yè)管理服務糾紛案件。 小區(qū)社區(qū)居委會承擔具體指導、監(jiān)管業(yè)主委員會、業(yè)委會依規(guī)進行小區(qū)業(yè)主基層民主管理方法，幫助社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府進行社區(qū)治理、社區(qū)便民服務中與物業(yè)管理服務相關的工作中。

第七條 縣級以上市人民政府理應制訂政策扶持，采取一定的有效措施，促進住宅小區(qū)、商業(yè)街區(qū)、規(guī)劃區(qū)及行政機關、院校、醫(yī)院門診等推行社會性、系統(tǒng)化、社會化的物業(yè)管理，推動物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。 激勵選用環(huán)保節(jié)能、環(huán)境保護的新技術應用、新方式 ，借助科技創(chuàng)新提升物業(yè)管理服務和服務質量。

第二章　新創(chuàng)建物業(yè)管理與前期物業(yè)管理方法

第八條 物業(yè)管理服務地區(qū)的區(qū)劃，理應以土地施工許可證明確的紅線圖范疇為基本，并考慮到房屋建筑經營規(guī)模、同用設施、社會治理等要素。 分期付款開發(fā)設計基本建設或是2個之上施工單位開發(fā)設計基本建設的物業(yè)管理，其服務設施機器設備是同用的，理應劃分為一個物業(yè)管理服務地區(qū)；服務設施機器設備可以切分并單獨應用的，能夠 劃分為不一樣的物業(yè)管理服務地區(qū)。

第九條 施工單位申請辦理商品房買賣許可證書或是商住樓現售辦理備案前，理應持建筑項目開發(fā)設計承包權證實、土地施工許可證、土地所有權資格證書、整體規(guī)劃方案設計和地名大全審批文檔等材料，向物業(yè)管理主管機構申請辦理區(qū)劃物業(yè)管理服務地區(qū)。 物業(yè)管理主管機構理應自審理申請辦理之日起二十日內，在征詢社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府、房地產開發(fā)主管機構等企業(yè)的建議后開展區(qū)劃備案，并告之施工單位。施工單位理應將劃分的物業(yè)管理服務地區(qū)向物業(yè)管理購房人明確。

第十條 物業(yè)管理服務地區(qū)劃分后，須經調節(jié)的，由物業(yè)管理主管機構依照本規(guī)章的要求再次開展區(qū)劃備案，但理應經有關物業(yè)管理服務地區(qū)內已搬入總面積且已搬入總戶數的占比做到百分之五十之上的小區(qū)業(yè)主愿意。

第十一條 物業(yè)管理服務地區(qū)內的各種配套設施工程建筑與設施，理應嚴苛依照我國和省相關居民小區(qū)整體規(guī)劃、設計標準和工程項目規(guī)范開展基本建設。 物業(yè)管理服務地區(qū)內的配套設施工程建筑理應依法處理所有權登記，不可私改主要用途。

第十二條 物業(yè)管理用地的配備理應合乎以下要求：（一）總建筑面積依照基本建設建筑項目建筑面積的千分之三至千分之五配備，至少不少于一百平米；（二）具有水、電、光照、自然通風等一切正常應用作用。 業(yè)委會辦公房從物業(yè)管理用房內調濟，其總建筑面積不少于二十平米。 物業(yè)管理用地由施工單位免費出示，歸屬于全體人員小區(qū)業(yè)主現有。

第十三條 居民小區(qū)內城管局、突發(fā)事件應對等政務服務管理方法用地的總建筑面積不少于五十平米；居民小區(qū)內的小區(qū)社區(qū)居委會用地，理應依照整體規(guī)劃規(guī)定開展配套設施基本建設。 居民小區(qū)內依照整體規(guī)劃配套設施基本建設的政務服務管理方法用地、小區(qū)社區(qū)居委會用地和擔負基礎教育的中小學，歸屬于政府部門全部，基本建設項目投資由政府部門擔負，實際項目投資來源于理應在建設項目標準意向書中注明。

第十四條 依照整體規(guī)劃規(guī)定在居民小區(qū)內配套設施基本建設的會館、幼稚園的所屬，理應在房產買賣合同書中承諾。承諾歸屬于施工單位全部的，施工單位理應出示產權年限歸其全部的證明材料，并優(yōu)先選擇為小區(qū)業(yè)主出示服務項目。

第十五條 物業(yè)管理服務地區(qū)內整體規(guī)劃用以停車車輛的停車位（包含專用型停車位和同用停車位內的停車位，相同）的所屬，由施工單位與物業(yè)管理購房人在房產買賣合同書中承諾歸屬于施工單位全部或是有關小區(qū)業(yè)主現有。承諾歸屬于施工單位全部的，施工單位理應出示產權年限歸其全部的證明材料，并能夠 附送、售賣或是租賃給小區(qū)業(yè)主。 占有小區(qū)業(yè)主現有的路面或是別的場所用以停車車輛的停車位，歸屬于全體人員小區(qū)業(yè)主現有，施工單位不可市場銷售。

第十六條 居民小區(qū)內的技術專業(yè)運營設施，由技術專業(yè)運營企業(yè)承擔項目投資基本建設、維護保養(yǎng)和管理方法。技術專業(yè)運營設施的工程施工，理應嚴格遵守公開招標法律法規(guī)、政策法規(guī)。施工單位理應融洽相互配合技術專業(yè)運營設施的工程施工，并擔負有關溝槽開挖、機器設備用地等土建施工的配套設施基本建設。 居民小區(qū)內供電、供電系統(tǒng)、氣路、供暖單獨立戶計量檢定設備或是入戶口端口號之外設施的各種基本建設資產，統(tǒng)一劃入大城市基礎設施建設配套費（含綜合性開發(fā)費），并依據公共事業(yè)價錢改革創(chuàng)新和調節(jié)狀況逐漸削減，交給技術專業(yè)運營企業(yè)重點用以居民小區(qū)內技術專業(yè)運營設施的項目投資基本建設。居民小區(qū)內技術專業(yè)運營設施歸技術專業(yè)運營企業(yè)全部。具體措施由省基本建設行政部門主管機構會與相關部門制訂，大城市基礎設施建設配套費的扣除規(guī)范由設區(qū)的市市人民政府有效明確。 技術專業(yè)運營設施包含變電器、二次供水、傳熱、天然氣變壓等設施及有關管道和計量檢定設備。

第十七條 本規(guī)章執(zhí)行前基本建設的居民小區(qū)內技術專業(yè)運營設施，由業(yè)主委員會決策轉交給技術專業(yè)運營企業(yè)，技術專業(yè)運營企業(yè)理應接受。具體措施由設區(qū)的市市人民政府制訂。

第十八條 技術專業(yè)運營企業(yè)理應依規(guī)執(zhí)行技術專業(yè)運營設施的檢修保養(yǎng)義務，依照與小區(qū)業(yè)主簽署的服務協(xié)議服務項目到終端用戶，確保服務水平。 各個市人民政府和相關主管機構理應提升對技術專業(yè)運營企業(yè)的監(jiān)管，催促技術專業(yè)運營企業(yè)執(zhí)行項目投資、基本建設和維護保養(yǎng)管理方法責任。

第十九條 物業(yè)管理服務地區(qū)內封閉式運作的太陽能熱水器、中污水處理、飲用水、水源熱泵、地區(qū)加熱爐等設施，歸屬于有關小區(qū)業(yè)主現有，但由運營企業(yè)項目投資運營的以外。

第二十條 城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、基本建設行政部門主管機構在開展工程建設整體規(guī)劃審核和設計方案核查時，理應就居民小區(qū)配套設施工程建筑及設施的配備、技術專業(yè)運營設施的建設標準征詢房地產開發(fā)、物業(yè)管理服務等單位和技術專業(yè)運營企業(yè)的建議。

第二十一條 住房物業(yè)管理的施工單位理應依規(guī)根據招標會的方法聘用前期物業(yè)服務項目企業(yè)，激勵普通住宅物業(yè)管理根據評標方法聘用前期物業(yè)服務項目企業(yè)。 招標人理應在公布招標信息或是傳出投標邀請書十日前，持招標信息或是投標邀請書、標書等相關材料，向物業(yè)管理主管機構辦理備案。

第二十二條 激勵前期物業(yè)服務項目企業(yè)提前介入新項目的開發(fā)設計基本建設，對新項目的整體規(guī)劃方案設計、服務設施基本建設、工程施工質量操縱、機器設備運作管理方法等事宜，明確提出與物業(yè)管理服務相關的提議。 施工單位機構單項工程工程驗收和分戶驗收時，理應通告前期物業(yè)服務項目企業(yè)參加監(jiān)管。

第二十三條 施工單位在申辦商品房買賣許可證書或是商住樓現售辦理備案前，理應將前期物業(yè)服務協(xié)議、臨時性管理方法通信規(guī)約、居民小區(qū)配套設施工程建筑和設施的明細以及產權年限所屬等材料報物業(yè)管理主管機構辦理備案，并在商住樓市場銷售時將以上材料做為房產買賣合同書承諾的內容。 前期物業(yè)服務協(xié)議理應對物業(yè)管理內容、服務標準、收費標準、收費標準方法及收費標準起止時間、終止合同情況等內容開展承諾；涉及到物業(yè)管理購房人整體利益的，其承諾理應一致。

第二十四條 新創(chuàng)建居民小區(qū)的配套設施工程建筑及設施合乎以下標準后，施工單位即可申請辦理物業(yè)管理交貨辦理手續(xù)：（一）飲用水列入大城市公共性供水管道網，并安裝單獨立戶計量檢定設備；（二）降水、工業(yè)廢水列入大城市降水、工業(yè)廢水系統(tǒng)軟件；（三）住宅小區(qū)用電量列入大城市供電系統(tǒng)互聯(lián)網，并安裝單獨立戶計量檢定設備；（四）在城市管道天然氣、供暖負責人網遮蓋的地區(qū)，進行住房房間內、戶外天然氣、供熱管網的鋪設且與相對應管道網聯(lián)接，并安裝天然氣單獨立戶計量檢定設備和供暖單獨立戶操縱設備；（五）電話通信電纜、有線電視線和寬帶數據傳送信息內容端口號鋪設到戶，安全防范設備以及他安全性防范設施機器設備、不銹鋼信報箱等按設計規(guī)劃規(guī)定配備及時；（六）依照整體規(guī)劃規(guī)定進行消防安全供電、消防安全全自動警報系統(tǒng)、消防車通道等同用消防設備基本建設；（七）住宅小區(qū)路面與市政道路或是道路中間有直通的路面相接；（八）依照整體規(guī)劃規(guī)定進行文化教育、文化藝術、環(huán)境衛(wèi)生、體育文化、郵局、清潔衛(wèi)生、商業(yè)網點、物業(yè)管理和政務服務管理方法等配套設施工程建筑及設備基本建設；（九）依照整體規(guī)劃規(guī)定進行園林綠化基本建設及停車位、停車位的配備；（十）居民小區(qū)分期付款基本建設的，已完工的住房附近場所與工程施工施工工地中間設定合理的防護設備；（十一）法律法規(guī)、政策法規(guī)要求的別的標準。 施工單位理應機構相關部門及技術專業(yè)運營企業(yè)依照前述要求，對居民小區(qū)開展綜合性工程驗收，接納房地產開發(fā)、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、物業(yè)管理服務等相關部門的管控，并向房地產開發(fā)主管機構申請辦理綜合性工程驗收辦理備案辦理手續(xù)。

第二十五條 施工單位理應自居民小區(qū)綜合性工程驗收達標之日起三十日內，與有關技術專業(yè)運營企業(yè)申請辦理技術專業(yè)運營設施接受管理方法辦理手續(xù)，并幫助物業(yè)管理購房人與有關技術專業(yè)運營企業(yè)各自簽署供電、供電系統(tǒng)、氣路、供暖等服務協(xié)議。

第二十六條 施工單位交貨住房物業(yè)管理時，理應向小區(qū)業(yè)主出示住房質量檢測報告、住房使用手冊等材料。 前期物業(yè)服務項目企業(yè)理應向小區(qū)業(yè)主出示物業(yè)管理服務指南，并能夠 接納施工單位的授權委托，幫助施工單位申請辦理住房物業(yè)管理交貨的相關實際事項。

第二十七條 施工單位理應在物業(yè)管理主管機構、社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府的監(jiān)管下，按照規(guī)定向前期物業(yè)服務項目企業(yè)轉交物業(yè)管理用地和以下材料：（一）完工建筑平面圖，單棟、構造、機器設備竣工資料，服務設施、地底管道網工程項目竣工資料、分戶驗收等工程驗收材料；（二）設施的安裝、應用和維修保養(yǎng)等技術文檔；（三）物業(yè)管理品質質保文檔和物業(yè)管理使用說明書文檔；（四）小區(qū)業(yè)主名單；（五）物業(yè)管理服務必不可少的別的材料。 前期物業(yè)服務項目企業(yè)理應在前期物業(yè)服務項目終止合同時，將物業(yè)管理用地及相關材料轉交給業(yè)委會。 激勵施工單位為其開發(fā)設計的居民小區(qū)的物業(yè)管理服務，出示一部分經營用房或是給與資產適用。

第三章　業(yè)主委員會與業(yè)委會

第二十八條 房子的使用權人為因素小區(qū)業(yè)主。 施工單位或是前期物業(yè)服務項目企業(yè)理應將小區(qū)業(yè)主搬入狀況立即匯報物業(yè)管理主管機構和社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府。 合乎以下標準之一的，理應舉辦初次業(yè)主委員會大會：（一）小區(qū)業(yè)主已搬入總面積的占比做到百分之五十之上；（二）小區(qū)業(yè)主已搬入總戶數的占比做到百分之五十之上；（三）自第一位小區(qū)業(yè)主搬入之日起滿2年且已搬入總戶數的占比做到百分之二十五之上。

第二十九條 合乎初次業(yè)主委員會大會舉辦標準的，社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府理應在三十日內建立業(yè)主委員會主席團。 主席團由七人之上奇數構成，由施工單位、前期物業(yè)服務項目企業(yè)、小區(qū)業(yè)主和社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府、小區(qū)社區(qū)居委會等派員構成，在其中小區(qū)業(yè)主所占占比不可小于主席團總人數的二分之一。 主席團理應自創(chuàng)立之日起十日內，將其人員名單和工作崗位職責在物業(yè)管理服務地區(qū)內開展書面形式公示。

第三十條 主席團執(zhí)行以下崗位職責：（一）明確初次業(yè)主委員會大會舉辦的時間、地址和內容；（二）擬訂管理方法通信規(guī)約、業(yè)主委員會會議制度、業(yè)委會工作細則；（三）確定小區(qū)業(yè)主真實身份，明確小區(qū)業(yè)主在初次業(yè)主委員會大會上的選舉權數；（四）明確提出第一屆業(yè)委會委員會侯選人標準、名冊和選舉辦法；（五）舉辦初次業(yè)主委員會大會的別的準備工作。 對前述要求的內容，主席團理應在初次業(yè)主委員會大會舉辦十五日前，在物業(yè)管理服務地區(qū)內公示，并以書面形式告知全體人員小區(qū)業(yè)主。小區(qū)業(yè)主對小區(qū)業(yè)主真實身份和選舉權等數提出質疑的，主席團理應給予核查并告之異議人核查結果。 主席團理應自創(chuàng)立之日起六十日內機構舉辦初次業(yè)主委員會大會。

第三十一條 一個物業(yè)管理服務地區(qū)創(chuàng)立一個業(yè)主委員會。 物業(yè)管理服務地區(qū)內小區(qū)業(yè)主總數較少且經全體人員小區(qū)業(yè)主一致同意決策不創(chuàng)立業(yè)主委員會的，由全體人員小區(qū)業(yè)主一同執(zhí)行業(yè)主委員會崗位職責。

第三十二條 業(yè)主委員會執(zhí)行以下崗位職責：（一）制訂和改動業(yè)主委員會會議制度及管理方法通信規(guī)約；（二）大選業(yè)委會或是拆換業(yè)委會組員；（三）監(jiān)管業(yè)委會工作中，征求業(yè)委會的工作總結報告，更改或是撤消業(yè)委會不適度的決策；（四）聘用、辭退物業(yè)管理企業(yè)；（五）籌資和應用同用位置、同用設施重點維修資金（下稱重點維修資金）；（六）決策改造、復建房屋建筑以及附設設備；（七）決策物業(yè)管理服務地區(qū)內的別的物業(yè)管理服務事宜。

第三十三條 業(yè)主委員會對小區(qū)業(yè)主選舉權的測算有承諾的，從其承諾。未作承諾的，依照以下要求明確：（一）依照小區(qū)業(yè)主總戶數測算的，一戶測算為一票；施工單位未賣出的特有一部分，測算為一票；（二）依照總建筑面積測算的，每一平方米總建筑面積測算為一票；總建筑面積不夠一平方米的按一票測算。 小區(qū)業(yè)主真實身份及其總建筑面積的確定，以房產登記薄或是別的可以證實其所有權的合理合法合理文檔為根據。

第三十四條 業(yè)主委員會大會能夠 選用團體探討的方式，還可以選用書面形式征詢建議的方式。選用書面形式征詢建議方式的，理應將征詢意向書提交每一位小區(qū)業(yè)主；沒法送到的，理應在物業(yè)管理服務地區(qū)內公示。 不參與網絡投票小區(qū)業(yè)主的選舉權數是不是記入已決議的多數票數，由管理方法通信規(guī)約或是臨時性管理方法通信規(guī)約要求。

第三十五條 物業(yè)管理服務地區(qū)內小區(qū)業(yè)主總數較多的，能夠 以幢、模塊、樓房為企業(yè)，推舉小區(qū)業(yè)主意味著參與業(yè)主委員會大會。小區(qū)業(yè)主意味著參與業(yè)主委員會大會前，理應事前書面形式征詢其所意味著的小區(qū)業(yè)主建議，并將經小區(qū)業(yè)主自己簽名的書面形式建議在業(yè)主委員會大會上屬實體現。

第三十六條 業(yè)主委員會大會由業(yè)委會承擔集結，每一年最少舉辦一次。 有以下情況之一的，業(yè)委會理應集結業(yè)主委員會臨時性大會：（一）有百分之二十之上小區(qū)業(yè)主建議的；（二）產生重大安全事故或是突發(fā)事件必須妥善處理的；（三）業(yè)主委員會會議制度或是管理方法通信規(guī)約要求的別的情況。 業(yè)委會不執(zhí)行集結責任的，經小區(qū)業(yè)主申請辦理，由社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府承擔機構小區(qū)業(yè)主舉辦業(yè)主委員會。

第三十七條 業(yè)委會是業(yè)主委員會的執(zhí)行器，業(yè)委會按照相關法律法規(guī)法律法規(guī)、政策法規(guī)和業(yè)主委員會的受權舉辦活動。 業(yè)委會執(zhí)行以下崗位職責：（一）集結并主持人業(yè)主委員會大會，匯報物業(yè)管理服務的執(zhí)行狀況；（二）意味著小區(qū)業(yè)主與業(yè)主委員會聘用的物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)管理合同書；（三）實行業(yè)主委員會的決定、決策；（四）立即掌握小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應用人的意見與建議，催促小區(qū)業(yè)主準時繳納物業(yè)管理附加費，監(jiān)管和幫助物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行物業(yè)管理合同書；（五）監(jiān)管通信規(guī)約的執(zhí)行；（六）業(yè)主委員會授予的別的崗位職責。

第三十八條 業(yè)委會由業(yè)主委員會大會大選造成，由三人之上奇數構成。業(yè)委會委員會理應由物業(yè)管理服務地區(qū)內的小區(qū)業(yè)主出任，各屆任職期不超過五年，可連任。 業(yè)委會理應自大選造成之日起三日內舉辦初次大會，在業(yè)委會委員會中推舉負責人、辦公室副主任和實行委員會，負責人、辦公室副主任能夠 擔任實行委員會。 實行委員會承擔業(yè)委會的日常事務管理工作中，經強烈推薦能夠 按照法定條件進到所在城市小區(qū)社區(qū)居委會就職。

第三十九條 業(yè)委會理應自大選造成之日起三十日內，持以下材料向物業(yè)管理主管機構和社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府辦理備案：（一）業(yè)主委員會會議決議；（二）業(yè)主委員會會議制度；（三）管理方法通信規(guī)約；（四）業(yè)委會委員會名冊和基本情況；（五）法律法規(guī)、政策法規(guī)要求的別的材料。 物業(yè)管理主管機構理應自接到前述要求材料之日起十日內，對滿足條件的發(fā)送給業(yè)委會辦理備案證實，并出示業(yè)委會刻制印章證實。業(yè)委會理應依規(guī)刻制公章、應用、管理方法圖章和設立帳戶。 業(yè)主委員會會議制度、管理方法通信規(guī)約、業(yè)委會委員會產生變動的，業(yè)委會理應自變動之日起三十日內書面形式告之物業(yè)管理主管機構和社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府。

第四十條 業(yè)委會理應依照業(yè)主委員會的決策及會議制度召開工作會議。 業(yè)委會大會由負責人或是實行委員會承擔集結，能夠 邀約小區(qū)社區(qū)居委會派人參加大會。 業(yè)委會大會理應有三分之二之上委員會參加，作出決定時理應經全體人員委員會半數以上愿意。 業(yè)委會理應自業(yè)主委員會、業(yè)委會作出決定之日起三日內，將業(yè)主委員會、業(yè)委會的決策以書面通知在物業(yè)管理服務地區(qū)內公示。 小區(qū)業(yè)主能夠 查看業(yè)委會大會材料，并有權利就涉及到本身權益的事宜向業(yè)委會明確提出了解，業(yè)委會理應給予回應。

第四十一條 業(yè)委會任職期期滿六十日前，理應舉辦業(yè)主委員會大會開展換屆選舉。 業(yè)委會理應立即將業(yè)委會圖章、檔案文件及其歸屬于全體人員小區(qū)業(yè)主的錢財等轉交給新一屆業(yè)委會；不立即轉交的，社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府理應融洽催促其轉交。

第四十二條 業(yè)委會委員會有以下情況之一的，由業(yè)主委員會或是業(yè)委會依據業(yè)主委員會的受權，決策是不是停止其委員會資質：（一）以書面形式方法向業(yè)主委員會明確提出離職要求的；（二）拒不執(zhí)行委員會崗位職責的；（三）業(yè)委會半數以上委員會或是百分之二十之上小區(qū)業(yè)主建議撤消其委員會資質的；（四）交通違章構建房屋建筑和建筑物、不付物業(yè)管理附加費及其有別的違背管理方法通信規(guī)約和損害小區(qū)業(yè)主合法權利個人行為的；（五）因別的緣故不宜再次出任業(yè)委會委員會的。

第四十三條 業(yè)主委員會與業(yè)委會的主題活動經費預算及實行委員會、委員會的酬勞，從小區(qū)業(yè)主現有一部分的盈利中獲取或是由全體人員小區(qū)業(yè)主擔負，具體措施與規(guī)范由業(yè)主委員會決策。

第四章　物業(yè)管理的應用與小區(qū)業(yè)主基層民主管理方法

第四十四條 小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應用人應用物業(yè)管理理應遵循相關法律法規(guī)、政策法規(guī)和管理方法通信規(guī)約、臨時性管理方法通信規(guī)約的要求，不可有以下個人行為：（一）毀壞房子載重構造等違背房子建筑裝修要求的個人行為；（二）交通違章構建房屋建筑和建筑物、私開窗門等違背整體規(guī)劃要求的個人行為；（三）侵吞、毀壞樓梯道、綠化等物業(yè)管理同用位置、同用設施等違背物業(yè)管理服務要求的個人行為；（四）私改房屋用途等違背房地產管理要求的個人行為；（五）隨便傾倒垃圾、臟物等違背市容市貌環(huán)境衛(wèi)生要求的個人行為；（六）堆積易燃性、易燃易爆、有毒、放射性物質物件，排出有害、有害物或是超出要求規(guī)范的噪音等違背生態(tài)環(huán)境保護要求的個人行為；（七）占有消防通道門等違背消防管理要求的個人行為；（八）賭博、運用封建迷信傷害社會發(fā)展、飼養(yǎng)動物影響別人一切正常日常生活等違背突發(fā)事件應對要求的個人行為；（九）法律法規(guī)、政策法規(guī)和管理方法通信規(guī)約、臨時性管理方法通信規(guī)約嚴禁的別的個人行為。 物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會發(fā)覺有前述要求個人行為的，理應給予勸說、勸阻，并匯報相關部門。

第四十五條 小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應用人封閉式陽臺及其安裝空調室外機、太陽能發(fā)電電熱水器、防盜窗、遮光罩等設備的，理應遵循管理方法通信規(guī)約、臨時性管理方法通信規(guī)約和物業(yè)管理服務的相關要求，維持物業(yè)管理的干凈整潔、美觀大方。 小區(qū)業(yè)主運用平屋面安裝太陽能發(fā)電電熱水器等設備的，不可毀壞平屋面，危害房子安全性，物業(yè)管理高層的小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)理應給予相互配合。 小區(qū)業(yè)主理應依照垃圾分類回收搜集的相關要求傾倒垃圾。

第四十六條 小區(qū)業(yè)主房子出租的，理應告之業(yè)委會和物業(yè)管理企業(yè)。 小區(qū)業(yè)主不可違背法律法規(guī)、政策法規(guī)和管理方法通信規(guī)約、臨時性管理方法通信規(guī)約，將住房、停車位或是別的附設設備更改為營業(yè)性用地。小區(qū)業(yè)主因特殊情況必須將住房、停車位或是別的附設設備更改為營業(yè)性用地的，理應向業(yè)委會或是小區(qū)社區(qū)居委會明確提出申請書，并且經過有利益關系的小區(qū)業(yè)主愿意后，即可依規(guī)向相關部門申請辦理有關辦理手續(xù)。

第四十七條 小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應用人到住房建筑裝修工程開工前，理應持相關材料向物業(yè)管理企業(yè)申請辦理登記；依照要求必須報相關部門準許的，理應依法處理準許辦理手續(xù)。 小區(qū)業(yè)主拒不申請辦理備案、準許辦理手續(xù)的，物業(yè)管理企業(yè)有權利依照管理方法通信規(guī)約或是臨時性管理方法通信規(guī)約，嚴禁建筑裝修施工隊伍進到物業(yè)管理服務地區(qū)。

第四十八條 小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應用人理應與物業(yè)管理企業(yè)簽署住房建筑裝修服務合同。 住房建筑裝修服務合同理應包含以下內容：（一）建筑裝修工程項目的執(zhí)行內容和執(zhí)行限期；（二）容許工程施工的時間；（三）廢料的清運垃圾與處理；（四）住房建筑立面設備及防盜設備的安裝規(guī)定；（五）嚴禁個人行為和常見問題；（六）裝修保證金的扣除和退回；（七）合同違約責任；（八）別的必須承諾的事宜。

第四十九條 小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應用人到住房建筑裝修工程開工前，理應告之鄰近小區(qū)業(yè)主。 物業(yè)管理企業(yè)對住房建筑裝修主題活動開展巡視時，小區(qū)業(yè)主不可回絕和阻攔。

第五十條 停車位理應優(yōu)先選擇達到小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應用人泊車必須。小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應用人規(guī)定租賃停車位的，施工單位不可以只賣不租為由回絕，停車位租費的規(guī)范依照相關部門公布的具體指導價錢明確。在達到小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應用人必須后，施工單位將停車位租賃給物業(yè)管理服務地區(qū)外的企業(yè)和本人的，其每一次租賃協(xié)議限期最多不可超出六個月。 物業(yè)管理服務地區(qū)內整體規(guī)劃用以停車車輛的停車位理應優(yōu)先選擇交付使用；停車位并未靈活運用的，不可在物業(yè)管理服務地區(qū)內占有小區(qū)業(yè)主現有的路面或是別的場所設定整體規(guī)劃之外的停車位。

第五十一條 占有物業(yè)管理服務地區(qū)內小區(qū)業(yè)主現有的路面或是別的場所停車車輛的，理應繳納停車位場所服務費，收費標準由業(yè)主委員會綜合性考慮到停車位租費的價錢等要素明確。停車位場所服務費歸屬于全體人員小區(qū)業(yè)主現有。

第五十二條 激勵施工單位或是別的投資者在居民小區(qū)規(guī)劃條件容許，并經業(yè)主委員會和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃主管機構愿意的狀況下，基本建設、運營停車位和立體停車設備設備，達到小區(qū)業(yè)主泊車要求。 運用城市地下空間基本建設、運營停車位的，縣級以上市人民政府理應在建筑容積率的評定等層面給與特惠。

第五十三條 小區(qū)業(yè)主必須在物業(yè)管理服務地區(qū)內停車車輛的，理應事前與物業(yè)管理企業(yè)商談泊車部位，不可私自占有路面或是別的場所。 小區(qū)業(yè)主對車輛有照看規(guī)定的，理應與物業(yè)管理企業(yè)再行承諾。

第五十四條 小區(qū)業(yè)主在物業(yè)管理服務主題活動中，具有以下支配權：（一）依照物業(yè)管理合同書的承諾，接納物業(yè)管理企業(yè)出示的服務項目；（二）建議舉辦業(yè)主委員會大會，并就物業(yè)管理服務的相關事宜提意見；（三）明確提出制訂和改動管理方法通信規(guī)約、臨時性管理方法通信規(guī)約、業(yè)主委員會會議制度的提議；（四）參與業(yè)主委員會大會，履行選舉權；（五）大選業(yè)委會組員，并具有被選舉權；（六）監(jiān)管業(yè)委會的工作中；（七）監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行物業(yè)管理合同書；（八）對物業(yè)管理同用位置、同用設施應用狀況具有自主權和決定權；（九）監(jiān)管重點維修資金的管理方法和應用；（十）法律法規(guī)、政策法規(guī)要求的別的支配權。

第五十五條 小區(qū)業(yè)主在物業(yè)管理服務主題活動中，執(zhí)行以下責任：（一）遵循管理方法通信規(guī)約、臨時性管理方法通信規(guī)約、業(yè)主委員會會議制度；（二）遵循物業(yè)管理服務地區(qū)內物業(yè)管理同用位置、同用設施的應用、社會秩序和清潔衛(wèi)生的維護保養(yǎng)等層面的管理制度；（三）實行業(yè)主委員會的決策和業(yè)主委員會受權業(yè)委會做出的決策；（四）依照相關法律法規(guī)要求繳納重點維修資金；（五）準時繳納物業(yè)管理附加費；（六）法律法規(guī)、政策法規(guī)要求的別的責任。

第五十六條 管理方法通信規(guī)約、臨時性管理方法通信規(guī)約理應對物業(yè)管理的應用、管理方法、小區(qū)業(yè)主集體利益、小區(qū)業(yè)主的權利與義務、物業(yè)管理附加費的收交方法、違規(guī)理應擔負的義務等事宜做出要求。 管理方法通信規(guī)約、臨時性管理方法通信規(guī)約對全體人員小區(qū)業(yè)主及物業(yè)管理應用人具備約束。對不予繳納物業(yè)管理附加費的小區(qū)業(yè)主，由業(yè)委會催促其繳納，并能夠 在物業(yè)管理服務地區(qū)內的明顯部位給予公示公告。

第五十七條 倡導業(yè)委會立即向小區(qū)業(yè)主扣除物業(yè)管理附加費，并依照合同書承諾將物業(yè)管理附加費付款給物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)委會立即向小區(qū)業(yè)主扣除物業(yè)管理附加費的，物業(yè)管理企業(yè)理應給予幫助。 小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理現有一部分應用所造成盈利的分派，由業(yè)主委員會決策；未作決策的，關鍵用以填補重點維修資金，還可以做為業(yè)委會、業(yè)主委員會的主題活動經費預算或是折抵物業(yè)管理附加費。

第五十八條 業(yè)委會理應按時在物業(yè)管理服務地區(qū)內的明顯部位書面形式公示重點維修資金的籌資應用及現有一部分盈利的賬務等狀況；業(yè)委會立即向小區(qū)業(yè)主扣除物業(yè)管理附加費或是選用酬勞制收費標準方法的，還理應將物業(yè)管理附加費的收入支出狀況給予公示。

第五章　物業(yè)管理企業(yè)

第五十九條 物業(yè)管理企業(yè)理應具備相對應的技術專業(yè)工程項目專業(yè)技術人員，具有為小區(qū)業(yè)主出示重點服務項目的工作能力。

第六十條 物業(yè)管理企業(yè)能夠 聘用專業(yè)服務企業(yè)擔負設備設備維護保養(yǎng)、日常保潔、綠化園林、房屋修繕、紀律維護保養(yǎng)等重點服務項目，但不可將物業(yè)管理服務地區(qū)內的所有物業(yè)管理服務一并授權委托給別的企業(yè)或是本人。

第六十一條 物業(yè)管理主管機構理應提升對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，進行物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)信用評價，推動物業(yè)管理企業(yè)提升服務質量。 物業(yè)管理企業(yè)理應向物業(yè)管理主管機構按時申報個人信用檔案資料信息內容、統(tǒng)計信息等相關資料。

第六十二條 物業(yè)管理企業(yè)的合法權利受法律法規(guī)維護。一切企業(yè)和本人不可強制性物業(yè)管理企業(yè)代辦相關花費和出示免費服務項目。

第六十三條 物業(yè)管理企業(yè)理應在物業(yè)管理主管機構的具體指導下，創(chuàng)建領域自我約束機構，標準領域個人行為，推動誠信為本，提升物業(yè)管理水準，維護保養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)的合法權利。

第六十四條 物業(yè)管理領域自我約束機構能夠 按照我國和省相關要求，制訂物業(yè)管理標準和級別規(guī)范，創(chuàng)建和健全物業(yè)管理企業(yè)及其物業(yè)管理從業(yè)者的自我約束規(guī)章制度，相互配合物業(yè)管理主管機構不斷完善個人信用檔案資料。

第六章　物業(yè)管理

第六十五條 物業(yè)管理內容關鍵包含以下事宜：（一）物業(yè)管理同用位置及同用設施的應用、管理方法和維護保養(yǎng)；（二）公共性園林綠化的維護保養(yǎng)；（三）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生的維護保養(yǎng)；（四）公共區(qū)域的紀律維護保養(yǎng)、安全防護等事宜的幫助管理服務；（五）物業(yè)管理應用中對嚴禁個人行為的告之、勸說、匯報等責任；（六）物業(yè)維修、升級、更新改造花費的賬務管理；（七）物業(yè)管理檔案資料和物業(yè)管理檔案資料的存放；（八）別的物業(yè)管理服務事宜。

第六十六條 業(yè)委會經業(yè)主委員會受權，與根據公開招標或是協(xié)議書方法聘用的物業(yè)管理企業(yè)或是別的管理員簽署物業(yè)管理合同書。 物業(yè)管理合同書理應對物業(yè)管理內容、服務標準、收費標準、物業(yè)管理用地、重點維修資金的管理方法與應用、合同期限及其彼此的權利與義務、合同違約責任等內容開展承諾。 物業(yè)管理合同書理應對物業(yè)管理企業(yè)在相關小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理應用人人身安全、資產安全防護層面的責任和義務做出承諾。 物業(yè)管理合同簽訂后，小區(qū)業(yè)主有權利開展查看。 物業(yè)管理企業(yè)理應自簽署物業(yè)管理合同書之日起十日內，向物業(yè)管理主管機構辦理備案。

第六十七條 消除或是停止物業(yè)管理合同書，理應根據履行合同必需的通告責任；合同書未承諾通告限期的，理應提早六十日通告。 物業(yè)管理合同終止或是停止后，物業(yè)管理企業(yè)理應與業(yè)委會依照法律法規(guī)和合同書承諾申請辦理撤出辦理手續(xù)，并執(zhí)行以下工作交接責任：（一）轉交存放的物業(yè)管理檔案資料、物業(yè)管理檔案資料；（二）出示物業(yè)管理期內產生的相關物業(yè)管理及設備設備維修、檢修、運作、維護保養(yǎng)的相關材料；（三）轉交物業(yè)管理用地；（四）結算應收、代辦的相關花費；（五）法律法規(guī)、政策法規(guī)要求的別的事宜。 物業(yè)管理企業(yè)未根據履行合同通告責任并申請辦理撤出工作交接辦理手續(xù)的，不可私自撤出物業(yè)管理服務地區(qū)或是終止物業(yè)管理。

第六十八條 物業(yè)管理收費標準推行政府指導價和市場調節(jié)價。推行政府指導價的實際范疇由《山東省定價目錄》明確。 推行政府指導價的，價錢主管機構理應會與物業(yè)管理主管機構，依據住房物業(yè)管理類型、服務項目內容、服務項目級別和cpi指數變化狀況等，制訂相對應的基價和波動力度，并每一年向社會發(fā)展發(fā)布。實際收費標準由小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)依據基價和波動力度在物業(yè)管理合同書中承諾。 物業(yè)管理企業(yè)為小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應用人出示物業(yè)管理合同書承諾之外的重點服務項目的，其收費標準能夠 再行承諾。

第六十九條 物業(yè)管理附加費能夠 采用包干制或是酬勞制等方法，實際收費標準方法由物業(yè)管理合同書承諾。推行酬勞制收費標準方法的，物業(yè)管理企業(yè)理應依照要求對物業(yè)管理的各類資產的收入支出建立臺賬，并接納業(yè)委會的審查。

第七十條 已完工并未售賣或是并未交貨的物業(yè)管理，物業(yè)管理附加費由施工單位擔負。已交貨的物業(yè)管理，物業(yè)管理附加費由小區(qū)業(yè)主擔負，施工單位與小區(qū)業(yè)主另有承諾的以外。 物業(yè)管理交貨后長期性閑置的，其物業(yè)管理附加費收費標準理應在物業(yè)管理合同書中承諾。

第七十一條 物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)及物業(yè)管理合同書，私自擴張收費標準范疇、提升收費標準、反復收費標準的，業(yè)委會或是小區(qū)業(yè)主有權利拒絕。 物業(yè)管理企業(yè)依約行使權力的，小區(qū)業(yè)主理應準時繳納物業(yè)管理附加費，不可以舍棄現有支配權為由回絕繳納。物業(yè)管理產權年限遷移時，小區(qū)業(yè)主理應付清物業(yè)管理附加費。

第七十二條 技術專業(yè)運營企業(yè)理應依照與小區(qū)業(yè)主簽署的服務協(xié)議，向終端用戶扣除花費。 物業(yè)管理企業(yè)接納技術專業(yè)運營企業(yè)授權委托代收費用的，不可向小區(qū)業(yè)主扣除服務費等附加花費，但能夠 依據承諾向技術專業(yè)運營企業(yè)扣除酬勞。 技術專業(yè)運營企業(yè)不可強制性物業(yè)管理企業(yè)代收費用，不可因物業(yè)管理企業(yè)回絕代辦相關花費而終止向終端用戶出示服務項目。

第七章　物業(yè)管理的維護保養(yǎng)

第七十三條 施工單位理應不斷完善物業(yè)管理售后維修服務保障體系，依照我國和省相關要求的保修期、范疇，擔負物業(yè)管理的質保義務。 施工單位能夠 將物業(yè)管理質保的相關事項授權委托物業(yè)管理企業(yè)擔負，并簽署委托協(xié)議，向物業(yè)管理企業(yè)付款相對應的酬勞。

第七十四條 物業(yè)管理質保期期滿后，小區(qū)業(yè)主特有一部分的保養(yǎng)、檢修，由小區(qū)業(yè)主承擔。 小區(qū)業(yè)主特有一部分發(fā)生傷害安全性、危害觀瞻、防礙集體利益以及他危害物業(yè)管理一切正常應用情況時，小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應用人理應立即保養(yǎng)、檢修，鄰近物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主理應出示便捷。

第七十五條 小區(qū)業(yè)主長期性閑置物業(yè)管理時，理應告之物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)就特有一部分的保養(yǎng)、檢修、管理方法等事宜開展商議，采取一定的有效措施避免滲水、漏汽等安全事故的產生。

第七十六條 物業(yè)管理質保期期滿后，物業(yè)管理服務地區(qū)內同用位置及同用設施的維護保養(yǎng)和管理方法義務，由小區(qū)業(yè)主一同擔負；小區(qū)業(yè)主能夠 將其授權委托給物業(yè)管理企業(yè)擔負。 同用位置關鍵包含住房的基本、承重梁體、柱、梁、混凝土樓板、房頂及其室外的墻壁、過廳、樓梯口、過道安全通道等；同用設施關鍵包含電梯轎廂、無線天線、照明燈具、消防設備、綠化、路面、道路路燈、水渠、池、井、服務性健身培訓設備和同用設施應用的房子等。 電梯轎廂、地區(qū)加熱爐等歸屬于小區(qū)業(yè)主現有的特種設備安全，由物業(yè)管理企業(yè)或是小區(qū)業(yè)主依據物業(yè)管理合同書承諾，依照特種設備安全管理方法法律法規(guī)、政策法規(guī)的相關要求，授權委托專業(yè)服務企業(yè)承擔維護保養(yǎng)、維護保養(yǎng)。

第七十七條 住房物業(yè)管理和居民小區(qū)內的普通住宅物業(yè)管理的小區(qū)業(yè)主，理應在搬入前將第一期重點維修資金存進重點維修資金專用存款賬戶。重點維修資金的交存、應用、管理方法，依照我國和省相關要求實行。 別的普通住宅物業(yè)管理參考住房物業(yè)管理繳納重點維修資金。

第七十八條 居民小區(qū)內供電、供電系統(tǒng)、氣路、供暖、通訊、有線數字電視、寬帶數據傳送等技術專業(yè)運營企業(yè)，理應擔負單獨立戶計量檢定設備或是入戶口端口號之外設施的檢修、保養(yǎng)、升級等義務及有關花費。 技術專業(yè)運營企業(yè)對技術專業(yè)運營設施開展檢修、保養(yǎng)、升級時，小區(qū)業(yè)主理應給予相互配合。

第七十九條 技術專業(yè)運營企業(yè)能夠 將技術專業(yè)運營設施的維護保養(yǎng)、維護保養(yǎng)等事項授權委托給物業(yè)管理企業(yè)擔負，物業(yè)管理企業(yè)能夠 依照委托協(xié)議向技術專業(yè)運營企業(yè)扣除酬勞。 技術專業(yè)運營設施的維護保養(yǎng)、維護保養(yǎng)等花費，不可從重點維修資金中稅前列支。

第八章　小區(qū)物業(yè)管理服務與舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務

第八十條 社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府的小區(qū)監(jiān)督機構，指導、融洽物業(yè)管理服務的相關工作中。

第八十一條 物業(yè)管理服務、城管局、公安機關、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護等單位理應創(chuàng)建違紀行為舉報備案規(guī)章制度，并在物業(yè)管理服務地區(qū)發(fā)布手機聯(lián)系人名字和聯(lián)系電話，對違紀行為立即做出解決。

第八十二條 推行物業(yè)管理服務聯(lián)席會議規(guī)章制度。 物業(yè)管理服務聯(lián)席會議由社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府承擔集結，由小區(qū)社區(qū)居委會、公安機關、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會或是小區(qū)業(yè)主意味著、技術專業(yè)運營企業(yè)和城管局、物業(yè)管理服務等單位參與。 聯(lián)席會議關鍵融洽以下事宜：（一）業(yè)委會和相關部門不依規(guī)做好本職工作的狀況；（二）物業(yè)管理企業(yè)在執(zhí)行撤出程序流程及其交接中發(fā)生的難題；（三）物業(yè)管理服務地區(qū)內產生的緊急事件；（四）物業(yè)管理服務與社區(qū)治理的對接和相互配合；（五）必須融洽的別的物業(yè)管理服務事宜。

第八十三條 小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)、技術專業(yè)運營企業(yè)、施工單位中間因物業(yè)管理服務產生異議的，理應自主商議處理；商議不了的，能夠 向小區(qū)社區(qū)居委會或是聯(lián)席會議申請辦理協(xié)商，還可以申請勞動仲裁或是依規(guī)向人民檢察院提起訴訟。

第八十四條 相關部門、企業(yè)在物業(yè)管理服務地區(qū)內進行教育、醫(yī)療服務、體育運動、計劃生育政策等社區(qū)便民服務主題活動及其緊急事件緊急專業(yè)知識的宣傳策劃普及化和應急預案演練主題活動，小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)和技術專業(yè)運營企業(yè)理應給與幫助、相互配合。

第八十五條 設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）市人民政府對已完工交付，但服務設施不齊備、生態(tài)環(huán)境較弱的舊住宅小區(qū)，理應采取一定的有效措施開展更新改造治理，并將更新改造治理整體規(guī)劃和年度工作計劃向社會發(fā)展發(fā)布。 舊住宅小區(qū)的范疇，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）市人民政府劃分。 舊住宅小區(qū)內的路面、照明燈具、綠化及社區(qū)便民服務、文化藝術體育文化、安全防護、物業(yè)管理用地等配套設施工程建筑及設備設備維修基本建設資產，由政府部門擔負；開發(fā)設計新項目設備不配套設施等遺留由原施工單位項目投資處理；供電、供電系統(tǒng)、氣路、供暖、通訊、有線數字電視、寬帶數據傳送等技術專業(yè)運營設備設備維修理應做到單獨立戶計量檢定、單獨立戶操縱標準，其基本建設開支由有關技術專業(yè)運營企業(yè)擔負；小區(qū)業(yè)主特有一部分的設備設備維修開支，由小區(qū)業(yè)主擔負。設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）市人民政府對項目投資義務另有要求的，從其要求。

第八十六條 舊住宅小區(qū)更新改造治理中，孑有利益關系的小區(qū)業(yè)主愿意，在整體規(guī)劃批準的狀況下，能夠 依照相關要求基本建設物業(yè)管理用地和一定占比的營業(yè)性用地。營業(yè)性用地可用以租賃運營，運營盈利做為舊住宅小區(qū)維護保養(yǎng)期間費用的填補資產，由業(yè)主委員會監(jiān)管應用。 更新改造治理前由有關部門、企業(yè)擔負的環(huán)境衛(wèi)生園林綠化、道路設施保養(yǎng)等花費，更新改造治理后仍由其給與補貼。

第八十七條 舊住宅小區(qū)更新改造治理進行后，社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府理應機構小區(qū)業(yè)主創(chuàng)立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決策聘用物業(yè)管理企業(yè)或是別的管理員管理方法物業(yè)管理。業(yè)主委員會創(chuàng)立前的物業(yè)管理服務，由小區(qū)社區(qū)居委會組織實施。

第八十八條 未創(chuàng)建重點維修資金規(guī)章制度的舊住宅小區(qū)，小區(qū)業(yè)主理應依照我國和省相關要求繳納重點維修資金；物業(yè)管理企業(yè)能夠 依據物業(yè)管理合同書承諾，代小區(qū)業(yè)主核算重點維修資金。有停車位場所服務費等現有一部分盈利的，關鍵用以填補重點維修資金。

第九章　法律依據

第八十九條 違背本規(guī)章要求的個人行為，法律法規(guī)、政策法規(guī)已做出懲罰要求的，依照其要求實行；法律法規(guī)、政策法規(guī)未做出懲罰要求的，依照本規(guī)章的要求實行。

第九十條 違背本規(guī)章要求，有以下個人行為之一的，由物業(yè)管理主管機構給予懲罰：（一）物業(yè)管理企業(yè)未依照要求申報個人信用檔案資料信息內容、統(tǒng)計信息等相關資料的，勒令時限糾正；貸款逾期未糾正的，懲處三千元之上一萬元下列的處罰；（二）物業(yè)管理企業(yè)私自撤出物業(yè)管理服務地區(qū)、終止物業(yè)管理或是未辦撤出辦理手續(xù)、執(zhí)行相對應責任的，懲處五萬元下列的處罰。

第九十一條 違背本規(guī)章要求，技術專業(yè)運營企業(yè)無書面通知回絕、推遲項目投資基本建設或是接受技術專業(yè)運營設施的，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）市人民政府勒令時限糾正。危害房子交付、小區(qū)業(yè)主一切正常日常生活或是導致人身安全、資產危害的，技術專業(yè)運營企業(yè)理應擔負相對應的承擔責任。

第九十二條 小區(qū)業(yè)主或是物業(yè)管理應用人違背本規(guī)章第四十四條、第四十五條要求的，由物業(yè)管理主管機構或是別的相關部門給與警示，勒令時限糾正；貸款逾期未糾正的，懲處二千元之上一萬元下列的處罰。給別的小區(qū)業(yè)主導致?lián)p害的，理應依規(guī)擔負法律責任。

第九十三條 業(yè)主委員會、業(yè)委會做出的決策違背法律法規(guī)、政策法規(guī)的，物業(yè)管理主管機構或是社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府，理應勒令時限糾正或是撤消其決策，并通知全體人員小區(qū)業(yè)主。

第九十四條 物業(yè)管理主管機構、社區(qū)服務中心、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）市人民政府和別的相關部門的工作員在物業(yè)管理服務工作上，有以下個人行為之一的，依規(guī)給與處罰；構罪的，追究其刑事處罰：（一）在開展工程建設整體規(guī)劃審核和設計方案核查時，未就居民小區(qū)配套設施工程建筑及設施的配備、技術專業(yè)運營設施的建設標準征詢房地產開發(fā)、物業(yè)管理服務等單位和技術專業(yè)運營企業(yè)建議的；（二）未依照本規(guī)章要求對居民小區(qū)綜合性工程驗收、工作交接開展管控的；（三）未依照本規(guī)章要求籌劃、機構舉辦業(yè)主委員會大會的；（四）侵吞重點維修資金的；（五）未依照本規(guī)章要求集結或是參與物業(yè)管理服務聯(lián)席會議的；（六）發(fā)覺違紀行為或是收到違紀行為匯報、舉報不立即做出解決的；（七）別的瀆職犯罪、玩忽職守、營私舞弊的個人行為。

第十章　附　則

第九十五條 小區(qū)業(yè)主自主管理方法物業(yè)管理的，參考本規(guī)章的相關要求實行。

第九十六條 本規(guī)章自2009年5月1日起實施。

政策措施

2009年1月8日，《山東省物業(yè)管理條例》經山東十一屆人民代表大會常務委員會第八次大會根據，5月1日將宣布執(zhí)行。從2006年4月底逐漸至該規(guī)章根據，山東省豪才法律事務所直徑鵬負責人與王輝刑事辯護律師全過程參加了該規(guī)章的擬定工作中。在該規(guī)章根據后，她們集中化對該規(guī)章開展了詳盡講解，現就在其中的閃光點、聚焦點難題刑事辯護律師與大伙兒開展溝通交流。

閃光點一、改革創(chuàng)新物業(yè)管理交貨標準，維護保養(yǎng)小區(qū)業(yè)主合法權利

規(guī)章要求：《山東省物業(yè)管理條例》第二十四條。
刑事辯護律師講解：在建筑項目房地產商全過程中存有數種工程驗收規(guī)章制度，如今普通百姓較為了解的是工程驗收辦理備案規(guī)章制度，也有便是四方工程驗收規(guī)章制度。前面一種是行政部門主管機構的監(jiān)管，在后面一種四方工程驗收達標后，質檢站開展辦理備案。而后面一種勘測、設計方案、工程施工、工程監(jiān)理四方工程驗收達標，它是《建設工程質量管理條例》所要求的內容。有的住宅小區(qū)仍在搞分戶驗收，自然因為全國各地狀況不一，詳細情況也不盡相同，可是相對性而言，一般的房產買賣合同條款的全是工程驗收辦理備案視作拿房的標準。
如同前邊例證中常提到有的住宅小區(qū)工程施工與拿房并行處理，有的住宅小區(qū)燃氣的有關機器設備未無恙就拿房了，自然這全是一些違反規(guī)定或違背合同書承諾的個人行為?？墒峭票舅菰矗彩怯捎谝郧暗挠嘘P相關法律法規(guī)不完善導致的，才導致的拿房沒有統(tǒng)一標準，各行其是的局勢。根據這種狀況，真奈美堅持實事求是、從小區(qū)業(yè)主生活需要考慮，從安全性考慮，例舉了十一項的內容，僅有這十一項的內容都具有了或健全了，才會申請辦理綜合性工程驗收辦理備案辦理手續(xù)。它不僅更改了目前的拿房規(guī)章制度，并且更改了一直以來房屋驗收標準不統(tǒng)一的局勢。
從另一方面講，嚴苛房地產商的拿房義務，催促房地產商提升施工質量，處理小區(qū)業(yè)主遭遇的具體難題，維護小區(qū)業(yè)主的合法權利。伴隨著規(guī)章的執(zhí)行，真奈美所開設的拿房規(guī)章制度，其實際意義將更為突顯。

閃光點二：小區(qū)業(yè)主應用物業(yè)管理要標準，社區(qū)治理提升

規(guī)章要求：《山東省物業(yè)管理條例》第四十四條。
刑事辯護律師講解：真奈美是有關小區(qū)業(yè)主應用物業(yè)管理的要求。
1、要求應用物業(yè)管理，能夠 應用物業(yè)管理升值、升值。我覺得它是大部分小區(qū)業(yè)主買房時除開達到定居這一必須以外另一個目地吧，這也是絕大部分小區(qū)業(yè)主搬入后更關注的難題。一個好的定居環(huán)境危害到小區(qū)業(yè)主日常生活的各個方面。那麼〈規(guī)章〉以上要求恰好是從造就和睦定居自然環(huán)境考慮，從便捷小區(qū)業(yè)主日常生活而設置的條文。
2、物業(yè)糾紛的錯誤觀念：一直以來新聞媒體也罷，各界人士探討的全是物業(yè)管理公司與
物業(yè)管理中間的一些糾紛案件。非常少關心小區(qū)業(yè)主應用物業(yè)管理不標準的一些個人行為。有的小區(qū)業(yè)主出自于左鄰右舍考慮到，有的不滿意，也不會講；有的小區(qū)業(yè)主見到后反倒想仿效。自然目標如果是物業(yè)管理公司，小區(qū)業(yè)主毫無疑問跟物業(yè)管理要起爭吵。自然實踐活動中也有的物業(yè)管理公司有一些作法也考慮不周，侵害了小區(qū)業(yè)主獨立應用物業(yè)管理的支配權。根據實踐活動中這種狀況，根據標準小區(qū)業(yè)主應用物業(yè)管理的必須，在《國務院物業(yè)管理條例》要求小區(qū)業(yè)主標準應用物業(yè)管理的基本上，本規(guī)章又開展了確立而詳盡的要求。尤其是安裝太陽能發(fā)電、空調室外機這些與小區(qū)業(yè)主日常日常生活有關的普遍物業(yè)管理應用個人行為開展標準。
3、政策法規(guī)的對接性：依據《國務院物業(yè)管理條例》四十六條要求，在存有小區(qū)業(yè)主違反規(guī)定應用物業(yè)管理時，物業(yè)管理公司能夠 向行政部門執(zhí)法部門報告。因而本〈規(guī)章〉在八十六條專業(yè)要求，社區(qū)治理中，有關部門社區(qū)活動總結，創(chuàng)建違紀行為舉報備案規(guī)章制度，并在物業(yè)管理服務地區(qū)發(fā)布手機聯(lián)系人名字和聯(lián)系電話，便捷對違紀行為開展解決。因而，在物業(yè)管理服務地區(qū)內，物業(yè)管理公司或是小區(qū)業(yè)主只需存有違紀行為，在勸阻后拒不接受的，另一方能夠 采用向有關手機聯(lián)系人或有關部門報告來推動難題的處理。

閃光點三：聯(lián)席會規(guī)章制度好，七嘴八舌話糾紛案件

規(guī)章要求：《山東省物業(yè)管理條例》第八十七條 推行物業(yè)管理服務聯(lián)席會議規(guī)章制度。
刑事辯護律師講解：《條例》第八十七條不僅要求了聯(lián)席會議要處理的關鍵事宜，并且要求了能參加聯(lián)席會議的組員。規(guī)章要求的小區(qū)聯(lián)席會議規(guī)章制度，享受過程，反映的是小區(qū)業(yè)主的心里話，維護保養(yǎng)的是小區(qū)業(yè)主的合法權利，也充分體現當今存有的一些糾紛案件。比物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主為是不是封閉式陽臺爭來爭去，鬧得不能交，還不如到聯(lián)席會議規(guī)章制度上，大伙兒討論一下更強。提議能夠 制成相近國外眾議院那般，有一些難題例如是不是擺地攤，封閉式陽臺這些都能夠拿出來討論一下，讓小區(qū)業(yè)主七嘴八舌發(fā)布一下見解，事兒如何，就很清晰了。最終看一下意味著彼此見解的總數。自然有些人會明確提出來，究竟適用誰呢？這時候就按《物權法》第七十六條要求的，舉辦業(yè)主委員會或由全體人員小區(qū)業(yè)主決議就可以了。因而，此條不僅落實《物權法》，并且從業(yè)主委員會或業(yè)委會的標準運行層面也十分有利，另外更防止物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主就一些難題各執(zhí)自身見解，拖延綿綿不絕。

閃光點四、確立會館、幼稚園、停車位所屬

規(guī)章要求：《山東省物業(yè)管理條例》第十四條。
刑事辯護律師講解：真奈美有關會館、幼稚園的所屬的要求。
1、它的前提條件是按標準規(guī)定配套設施基本建設，它展現了一個標準，承諾屬施工單位全部的必要條件是施工單位有直接證據證實會館及幼稚園歸其全部，不然該承諾會由于施工單位沒有證明材料而失效。從另一個方面講，便是歸全體人員小區(qū)業(yè)主所屬。自然即便在歸施工單位全部的狀況下，小區(qū)業(yè)主有優(yōu)先選擇具有其出示服務項目的支配權。
2、結合實際會館、幼稚園的產權年限難題一直是社會各屆最普遍關心的難題，長期以來，在法律法規(guī)或政策法規(guī)上也未開展過確立的要求。本規(guī)章的這一要求，恰好是從處理具體難題考慮，嚴苛了房地產商的證明責任，從法律的原意或是從消費者維權小區(qū)業(yè)主合法權利考慮的。

閃光點五、停車位所屬明確，房地產商沒有權利濫賣停車位！

規(guī)章要求：《山東省物業(yè)管理條例》第十五條。
刑事辯護律師講解：真奈美是有關確定停車位、停車位所屬的要求。
依據《物權法》第七十四條要求，整體規(guī)劃內的停車位及停車位的所屬能夠 承諾。占據小區(qū)業(yè)主現有的路面或是別的場所用以停車車輛的停車位，屬小區(qū)業(yè)主現有。真奈美便是對以上要求作了進一步的確立。
就此條所要求的內容看來，結合實際更有利于實際操作與實行。施工單位說停車位歸其全部，不僅要事前有承諾，并且要出示相對應的直接證據給予證實。從一定水平上講，此條趨向于維護小區(qū)業(yè)主權益視角考慮，對房地產商的支配權開展了限定。另外對于實踐活動中房地產商隨意賣出小區(qū)業(yè)主現有停車位的作法，再一次從法律法規(guī)上給予否認。本規(guī)章根據后，期待根據本規(guī)章的執(zhí)行，濫賣停車位的作法能獲得抵制，買房者擁有法律規(guī)定，也可以自發(fā)性的遏制相近無權處理停車位的這類作法。

閃光點六、難停車有希望獲得減輕，停車位、停車位不可“只售不租”

規(guī)章要求：《山東省物業(yè)管理條例》第五十條。
刑事辯護律師講解：
1、真奈美最先處理房地產商操縱停車位只售不租、小區(qū)業(yè)主難停車、租車自駕庫難的難題。
2、從法律法規(guī)上否認了房地產商“只售不租”的作法，另外為了更好地防止房地產商隨意標價，完成住宅小區(qū)的井然有序泊車，對高價位租賃車位開展了限定，要求租賃車位推行政府指導價。
3、從確保住宅小區(qū)安全性視角考慮，優(yōu)先選擇達到小區(qū)域內小區(qū)業(yè)主必須，限定了物業(yè)管理服務地區(qū)外工作人員租用停車位的時間，即每一次簽合同的限期不可超出六個月。假如住戶原先沒有車，之后擁有，小區(qū)域內盡管有停車位，可是因為轉租給了住戶之外的人，在這類狀況下，小區(qū)業(yè)主有權利規(guī)定租賃車位。房地產商因為租賃期不長，也有益于融洽，更強的達到小區(qū)業(yè)主租用或選購停車位的必須。
4、注重停車位的優(yōu)先選擇及靈活運用，防止物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)委會隨意占有現有路面及場所設定停車位，充足確保小區(qū)業(yè)主的路面通行權及其別的的物權法。在這兒要強烈抗議一種見解，隨便擁堵位、停車位的業(yè)主維權事情數次產生，并且有的以房地產商讓步而結束。針對相近事情，要不是為了更好地小區(qū)業(yè)主的整體利益，只是是一已之利，我還是持否認建議。由于它是違背〈合同法〉要求的，另外也是為了更好地處理個人利益而置別的眾多小區(qū)業(yè)主而不管不顧的一種個人行為。因而在這里號召，業(yè)主維權要理性、要有理有據。
5、伴隨著該規(guī)章的執(zhí)行，小區(qū)業(yè)主擁有尚方寶劍，房地產商擁有金箍咒，房地產商只售不租的狀況，堅信住宅小區(qū)所遭遇的泊車難題，有希望獲得減輕。

閃光點七：停車位服務費確立所有權、業(yè)主權益有確保

規(guī)章要求：《山東省物業(yè)管理條例》第53條要求：占有物業(yè)管理服務地區(qū)內小區(qū)業(yè)主。
刑事辯護律師講解：真奈美是有關車位費用所有權的要求。
現在有的住宅小區(qū)收車位費，有的住宅小區(qū)免收車位費，長期性使小區(qū)業(yè)主的一部分合法權利沒法獲得維護；或是物業(yè)管理公司收費標準不全透明，造成小區(qū)業(yè)主資產外流，小區(qū)業(yè)主的合法權利沒法獲得確保。
有關現有停車位屬全體人員小區(qū)業(yè)主現有，已經是《物權法》的明文規(guī)定?？墒恰段餀喾ā啡晕磳υ鯓涌鄢囄毁M用作出要求。那時候車位費做為小區(qū)業(yè)主的一種盈利存有，已經是業(yè)內的的共識。依據《物權法》第八十條的要求，停車位場所服務費這一盈利，在小區(qū)業(yè)主未開展承諾時，則能夠 按小區(qū)業(yè)主特有一部分占房屋建筑占地面積的占比明確。本規(guī)章也是落實了這一標準，因此 明文規(guī)定“停車位場所服務費屬全體人員小區(qū)業(yè)主現有”。這一要求是《物權法》要求的拓寬，不僅讓應用現有停車位的小區(qū)業(yè)主繳費有據，另外從法律法規(guī)上改正了實踐活動中物業(yè)管理公司自主扣除車位費的一些錯誤行為，最重要的是小區(qū)業(yè)主盈利獲得了確保。

閃光點八：泊車定好停車位，不可以違章停車

規(guī)章要求：《山東省物業(yè)管理條例》第五十三條。
刑事辯護律師講解：真奈美是有關商談泊車部位的要求。
現階段在中國香港、北京市等大都市，早已發(fā)生了購車須先有停車場的要求，有的小區(qū)業(yè)主對于此事也是深有感觸，在法律全過程中恰好是充分考慮汽車銷售量的持續(xù)提升，實際中存有的小區(qū)業(yè)主難停車式子難題而設置的這一要求。相對性而言，真奈美具備一定的創(chuàng)新性與前沿性。
真奈美要求一是以住宅小區(qū)的井然有序泊車狀況考慮，二是為物業(yè)管理公司管理方法泊車紀律出示了法律規(guī)定。之后住戶假如在住宅小區(qū)沒有固定不動停車位，想泊車就務必先商談部位。如果有照看要有，還得再行商議。從源頭上解決了停車位應用合同書及保管合同換句話說車位費用與管理費的差別。這也是制訂的法律初心吧。

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【問】物業(yè)管理服務實際干什么？
【答】總體來說便是為住宅小區(qū)的綜合性自然環(huán)境出示各類管理服務。例如保安人員、園林綠化、清理、交通出行、公共基礎設施設備維護維護保養(yǎng)、公共性位置的檢修維修保養(yǎng)、融洽民事糾紛等文化性的基本服務項目，小區(qū)業(yè)主依照承諾付款管理服務花費；另外為便捷小區(qū)業(yè)主而出示的其他各類服務，例如家政保潔、疏通管道、家用電器維修、花草植物綠化養(yǎng)護、物件網上代購等對于每戶小區(qū)業(yè)主的目的性服務項目，服務項目花費由彼此開展商議。

【問】創(chuàng)立一個物業(yè)管理服務公司必須什么標準？
【答】創(chuàng)立一個物業(yè)管理服務公司必須標準以下：
1、工商登記，領到企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，必須留意的是，物業(yè)資質最少規(guī)定是注冊資金五十萬元；
2、申請辦理資質證書，每個市在資質證書層面的規(guī)定各有不同。關鍵由：
（1）注冊資金五十萬元；
（2）物業(yè)管理服務技術專業(yè)工作人員及其工程項目、管理方法、經濟發(fā)展等有關技術專業(yè)類的職業(yè)管理方法和專業(yè)技術人員不少于10人。在其中，具備初級之上技術職稱的工作人員不少于五人，工程項目、會計等業(yè)務流程責任人具備相對應技術專業(yè)中級之上職
（3）創(chuàng)建并嚴格遵守服務水平、服務項目收費標準等企業(yè)管理方案和規(guī)范（管理方案），創(chuàng)建企業(yè)個人信用檔案系統(tǒng)。
3、新申請辦理資質證書從最少級別三級逐漸，并設一年的暫按時，你假如領取企業(yè)資質證書，資格證書上企業(yè)資質等級會提到三級。

【問】物業(yè)管理服務歸屬于哪些行業(yè)？
【答】物業(yè)管理服務歸屬于房地產行業(yè)。房地產行業(yè)是從業(yè)房產投資、開發(fā)設計、運營、服務項目和管理方法的領域，包含房地產開發(fā)運營、房產中介服務項目、物業(yè)管理服務和別的房地產業(yè)主題活動。在社會經濟產業(yè)鏈匪類中，房地產行業(yè)歸屬于第三產業(yè)，是為生產制造和生活服務類的單位。